去化超4万套后，2022年的东莞楼市，该怎么走？
2022年，东莞楼市度过调整期后的一年。
在调控持续收紧的2021年，一手新房住宅网签约43271套，同比2020年下降约33.1%，网签均价约为27100元/平，同比上涨约11.8%（数据来源：合富大数据）。
成交减少下，成交均价依然录得小幅上涨，展现东莞楼市抵抗市场波动的韧性，还有整体的价值支撑。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
从反映市场信心的土拍市场上来看，👉2021年东莞共成功出让32宗商住地，成交总金额约589亿，显示开发商对东莞部分热点板块，依然进取。
同时，在展现板块价值的城市更新中，👉有多达121宗旧改确认前期服务商，占地面积约2748万平。开发商正积极布局，前期开发资金更低的旧改市场，以拓展在东莞的市场占有率和储备。
你会发现，在2021年短暂的调整期，👉作为连续五年入选新一线城市的东莞，即将破双万之际，楼市也在持续吸收城市的养分。
对于购房者而言，想要看清2022的楼市走向，当然要从2021年的楼市分析。
寮步成交登顶，滨海湾、临深板块亮眼
先来看各镇街的成交图。
在2021年1-11月中，网签套数前五名分别是寮步、厚街、塘厦、虎门以及沙田，板块分布较为均衡，市场供应较平均。
从各镇街的网签均价约27100元/平来看，27个镇街均价录得增长，部分获得10-20%的增长。而过半镇街的成交量，在2021年同比录得下降。
从套数与价格来看，在成交减少下，成交均价依然在不断上涨，显示市场对住房需求依然强劲。
先来派发，2021年各镇街成绩表：
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
从各板块网签均价来看，城区、长安、松山湖三足鼎立。
诞生了👉鹏瑞·天玥、👉华润·万象府的南城，以45263元/平的网签均价，成为全市网签均价第一。
排名网签均价第一的长安，在2021年以大平层改善型，以👉万科·瑧山府以及碧桂园·碧桂园·云悦半山成交为主。
由于松山湖网签均价包含人才房，令网签均价较低，若参考2021年松山湖两个纯新盘，👉中海·松湖林语、👉深业·松湖云城，均价约为4.8万/平。
可以说，2022年的楼市，这三大板块依然是重要的风向标。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
新房供应套数榜单，厚街、茶山、虎门排名前三。
其中，排名第二的茶山，新房供应达到约4346套。作为环城区重要的居住新城，茶山新城就有👉嘉华·嘉誉湾、👉金融街·金悦府、👉鲁能公馆等多次加推，2022年还将有👉莞民投·和昌莞月湾入市，联同👉龙湖·金地天曜城，为市场带来更多选择。
供应排名第三的虎门，在2021年同样亮眼。
两大重磅项目，👉保利·时区、👉万科卓越珑远·未来之光，为虎门打满聚光灯。
👉世茂佳兆业·璀璨时代、虎门·君悦东方等新盘，还有即将入市的👉粤港湾·樾光里，也在加大虎门楼市供应。
2022年，随着滨海湾新区步伐加快，虎门将成为板块发展率先受益者，推动旧改与城市面貌升级，带动板块发展。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
网签套数，寮步、厚街、塘厦销冠前三。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
🏆网签套数第一名：寮步镇
供应大户的寮步，今年终于登顶。
在2021年1-11月，寮步成功网签约3053套住宅，均价约为31173元/平，成功站稳楼价3字头。
市场供应方面，寮步拥有超过5个不同类型的项目在售，依靠松山湖+城区双辐射优势下，也创造出多个热盘且获得快速去化。
｜寮步篮球中心与松山湖北CBD，连成一片发展
在2021年的每个阶段，寮步都有不同热盘接力。
年初，👉万科·金域东方2021年网签约986套，占位全市金额第四，奠定寮步市场基础，再到年中👉保利卓越·中环广场、👉金地·保利领峯多次加推，都令寮步持续获得市场关注。
而在年末，首推的👉万科时富·金色家园Ⅱ，更是成为东莞下半年快速去化的项目，为环城区市场带来重要信心。
在2022年，寮步还将持续获得松山湖北部CBD、篮球中心板块升级的利好，持续获得关注。在一手市场，👉保利·越秀·金茂松湖云禧，纯新盘即将入市，继续承接寮步市场的势头。
放眼环城区板块，2022年的寮步，依然足够抗打，继续承接城区与松山湖庞大的居住外溢。
🥈网签套数第二名：厚街镇
跻身第二名，是厚街近年出色的成绩。
2021年1-11月，厚街网签约2618套新房，网签均价约为27958元/平，拥有多个大型新盘供应，为楼市提供庞大的供应。
其中，👉卓越·大中·晴熙云翠，网签约624套，签约金额约8.3亿元，成为全市网签面积第八位。
另外，收获不少南城外溢客户的👉时代天韵，网签约914套，签约金额约25亿，成为全市网签金额排名第八、面积第五。
作为厚街本地客户期待已久的TOD大盘，👉康华·云溪，也在2021年正式入市，一次就推出约895套房源，成为厚街改善置换客的重要选择。
｜万科·瑧山悦，位处厚街新的居住板块
另外，自带叠墅、高层住宅的👉万科·瑧山悦，以大户型以及品字形创新叠墅为主，坐拥厚街新中心区位与文化公园，拥有出色的生态，主打厚街改善客户。
而👉万科中天·金域世家Ⅱ，以纯板式楼栋设计，也成为今年厚街重要纯新盘，并快速去化。
整体而言，强产业+区位优势下，难得保持2字头的厚街，在2022年的楼市中，显得足够性价比，是城区与滨海湾片区自带足够配套的宜居板块。
🥉网签套数第三名：塘厦镇
缺货的塘厦，在今年迎来大补货。
随着塘厦中心板块138城市更新推进，板块内的超过4个纯新项目在2021年陆续入市，为临深板块提供多元产品。
在产品设计上，不同项目也有各自亮点：
着重产品多样性的👉卓越华堂卓著天城·辰光；享有一线塘厦中心湖景的👉金众·柏悦公馆；位处TOD之上的👉安居·臻悦花园；纯大户型社区的👉粤港湾·华堂里3号；小而精社区典范的👉星河·璟悦公馆，都是今年临深板块重要的纯新盘。
｜塘厦中心板块，拥有众多新项目
城市基建推进，同样刺激塘厦楼市发展。
东莞南站在12月正式开通，透过赣深高铁，可以快速通达深圳北站等经济核心，实现每日通勤。另外，深圳外环高速的正式开通，也为2022年的塘厦楼市，注入新的价值支撑。
可预期，在较大的供应下，2022年塘厦楼市将面临去化压力，但也为购房者提供足够多样的产品，有更多的主动权。
而作为临深强板块，塘厦的价值也将在调整期后的楼市，价值被不断审视，与现在的价格相匹配。
万科、碧桂园、保利稳坐全市前三
新房企入莞减少
后调整期的楼市，对房企选择更为重要。
先来看2021年，房企排行。
前三位，依然是雷打不动的万科、碧桂园以及保利，作为深耕多年的品牌房企，即便遇上2021年楼市调整期，依然在东莞站稳市场，稳步推进。
与2020年不同，在2021年新房企减少，老牌广系房企越秀，东莞首作👉保利·越秀·金茂松湖云禧；深圳豪宅品牌鸿荣源，在大运新城板块打造👉鸿荣源·熙园山院。
新房企也减少透过土拍市场进入东莞市场，更多的是透过城市更新、商业合作等领域曲折进入。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
🏆第一位：万科
第一，依然是深耕东莞的万科。
在今年变幻的楼市中，万科在每一个重要节点，都为市场推出了不同的产品与项目，成为市场重要的指标。
年初，迎来收官的👉万科·金域东方，延续市场热点；不断加推的👉珠江万科城，成为水乡板块热盘；而在下半年市场转变时，推出👉万科·公园里、👉万科时富·金色家园Ⅱ、👉万科·星城等高性价比项目，为市场带来信心。
年中面世的👉万科·瑧山悦，采用纯大户型设计，带来独特设计的品字形家墅，为厚街带来全新的人居体验，展现万科打造高端产品线的实力。
👉万科卓越珑远·未来之光，紧邻虎门众多万科系老社区，肩负革新虎门新的人居重任，产品设计也偏向大户型为主。
低调神秘的👉万科·御景湾8号，套均面积达到约538平，套均总价约2412万，妥妥的大户型别墅盘。最终，网签金额约34.5亿元，成为全市网签金额第3，网签面积第8。
｜万科卓越珑远·未来之光，拥有成熟配套
2021年的万科，更是和“双万”东莞发展同步。
在国庆期间，紧邻万科首铸·东江之星、由万科代建的三江六岸中的万江龙湾段，以及位处👉万科·皇马郦宫对面的黄旗南麓香遇走廊，正式建成启用。
两大城市公园，均位处城区重点发展的👉“一心两轴三片区”之上，周边还将是万科未来重要的城市更新布局板块。
更值得期待的，还有在2月，👉万科拿下松山湖10万平商住地块，将引入世界首屈一指的悦榕庄度假酒店，是东莞首家顶奢级世界品牌酒店。
🥈网签金额第二位：碧桂园
默默拿地开发的碧桂园，成为2021年第二名。
在今年，碧桂园再次展现，高速拿地开发的能力。在4月26日，碧桂园拿下万江👉碧桂园·云樾半岛地块，在12月正式开盘；在8月10号，👉碧桂园拿下茶山占地约13万平巨无霸地块，12月成功取得预售证，备案均价约2.7万/平。
在2021年，多次加推的碧桂园·松湖明珠，以网签约1399套、网签面积约14万平，成为全市网签面积全市第一，目前项目即将加推收官。
｜碧桂园·云樾半岛，设计意向图
🥉网签金额第三位：保利
2021年的保利，依然在不断创造新的惊喜。
最值得留意，筹备多年的虎门TOD👉保利·时区，终于正式面世，在8月正式取得预售证首开，同步推出商办类创想空间，均取得快速去化的成绩。
作为城区热盘的👉保利首铸·天际，2021年网签约1022套，网签面积约11.3万平，收金约44.8亿，登顶全市网签金额第一，签约面积第二。
｜保利·时区，设计意向图
多板块的布局，也是保利2021年在东莞特征。
松湖板块，上半年的👉保利·悦湖公馆1字头首推，形成石排楼市小高潮；而在临深板块，保利招商·锦上以及👉保利·堂悦，成为板块重要风向标；水乡板块，则有主打生态宜居的👉保利·滨湖堂悦；东部产业园板块，同样是TOD大盘的👉招商保利·依城大观；城区内，👉保利·欢乐大都汇，提供低门槛上车主城区的选择。
在环松山湖板块内，寮步站TOD之上，双子大盘👉金地保利领峯、👉保利卓越中环广场；紧邻松山湖北部CBD的👉保利·越秀·金茂松湖云禧，都将享受寮步篮球中心、松山湖北部CBD发展利好。
｜保利·越秀·金茂松湖云禧，设计意向图
除了多布局，还有靠一个盘就晋身前十的房企。
根据成交金额计算，华润·万象府，网签约662套，网签金额约38.7亿元，成为全市单盘网签金额第二。仅依靠华润·万象府，华润置地就轻松霸榜全市第四。目前，华润万象府旁的👉华润·润创中心，正推出商办类产品。
值得留意的是，2022年也是华润布局东莞重要的一年。
松山湖北站，华润·万象汇正加快推进，将于2023年开业；东莞CBD内约450米地标建筑，筹备多年的👉华润置地中心已正式动工，其中的华润万象城将填补东莞高端商业空白；而在滨海湾片区，华润交椅湾奥特莱斯项目，也迎来前期规划。
旧改方面，鸿福路站的👉火炼树城市更新，在2021年11月正式启动签约，在12月31日签约率已达77%，进度神速。
未来，火炼树城市更新，同样将引入👉万象系商业配套，再次提升东莞主城中心的商贸价值，服务周年众多居住社区、写字楼。
| 华润·润创中心，周边配套规划
从拿地起，一举一动就备受关注的鹏瑞·天玥，终于在2021年上半年入市，并取得快速去化成绩，最终网签约31.2亿，位列全市第五。
主力建面约270-321平大平层，均价约为46300元/平，套均单价达到约1374万，让鹏瑞仅靠一个盘就成为东莞TOP 10。
作为综合型发展项目，鹏瑞·天玥同样自带写字楼、大型商业购物中心，将大大提升西平板块城市配套，赋予更多居住功能之外的商业机能。
｜鹏瑞·天玥，设计意向图
TOD代表热盘，👉龙湖·金地天曜城，以其庞大的体量，2021年网签约939套，网签金额约24.7亿元，排行全市网签金额第十位。
仅凭龙湖·金地天曜城，就让龙湖地产，晋身全市网签金额前十。
｜龙湖·金地天曜城，设计意向图
在2022年购房，对品牌的选择需要更为谨慎。
当楼市大潮退去，出色的品牌房企，自带成熟的运营与产品力，才能抵抗不同的市场挑战，也能获得更佳的资产管理能力。
对于购房者而言，当市场不再急躁，有更多时间沉淀做选择和对比，挑选更适合自己的产品。
松湖、临深补货
全年都在调控的东莞楼市
在今年的新房市场，依然诞生多个热盘。
相比2021年大量新盘需要抢房、摇号的市场，2021年的东莞楼市，显得更为理性，但也依然有多个热盘。
在上半年，就有南城的华润·万象府以及鹏瑞·天玥，成为东莞高净值人群的重要选择。
｜松山湖，2021年迎来两个纯新盘入市 ©东莞房姐
而到了下半年，松山湖聚焦全程的目光。
👉中海·松湖林语、👉深业·松湖云城双真松湖项目，正式入市。当中，深业·松湖云城更是东莞莞e认购中，首个摇号项目，其关注度不言而喻。
随后，中海·松湖林语在10月正式取得预售证，也在年内完成清盘售罄的成绩，备受市场认可。
松山湖两个纯新盘入市，为缺货已久的松山湖板块补货，也再次验证真松山湖板块的价值，经得起不同的市场考验与挑战。
而在2022年，松山湖将继续纯新盘入市，成为楼市的试金石，吸引全市的目光。
｜中海·松湖林语，设计意向图
在2021年大量补货的，还有临深板块。
全市销售面积第三的塘厦，拥有金众·柏悦公馆、安居·臻悦花园、粤港湾·华堂里3号、星河·璟悦公馆、卓越华堂卓著天城·辰光等纯新盘入市。
而在临深重镇凤岗，也有紧邻天安产业城的👉三正·鹏程上花园；作为深圳品牌房企，东莞首发之作👉鸿荣源·熙园山院；享有大运新城成熟配套，还有一线湖居的👉世城悦湖花园；产业环绕的保利招商·锦上以及怡好·相伴里。
久违大型新盘供应的清溪，也迎来振业·清溪雅苑，以及👉保利·堂悦两个纯新盘，让清溪的优越的生态价值再次被发掘。
在2022年，临深板块显得更为接地气，有更多的供应选择，真正回归居住属性。
｜金众·柏悦公馆，设计意向图
回顾2021年，东莞楼市被调控深刻影响。
2月27日，住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。
8月2日，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》发布，对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、限售5年。
9月30日，发布《东莞市商品住房价格地图》，限定全市各板块定价；发布《关于启用购房意向登记系统的通知（东建房〔2021〕9号）》，启用莞E认购购房系统。
10月8日，《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知（东建房〔2021〕10号）》出台，针对各镇街热门成交二手社区制定参考价，银行房贷也随即跟进。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
各样调控政策出台，也随即反映在楼市中。
自2021年3月起，东莞一手楼市网签面积，其后成交不断减弱，最终导致下半年成交总量同比，大幅减少约53%。
最终，在多次调控影响下，东莞楼市呈现供需双下降市场。
其中，一手新房供应约608万平方米，同比微减1.3%；网签面积约505万平，同比大幅减少3成，网签均价约27100元/平，同比上涨11.8%，房价增长得到控制。
2021年，东莞一手住宅供需比为1.2:1，与去年的0.83:1形成反差，楼市略显轻度供过于求。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
2021年频密的调控，有效控制房价。
作为调整期后的东莞楼市，也在2021下半年显得足够稳定，市场正在逐步消化政策对市场的调整。
可预期，将会有大量由于政策影响的新盘，将集中在2022年上半年蓄势待发，迎来楼市供应小高潮。
而在放贷宽松，政策被消化后，2022年上半年将是一个良好的购房节点。
受市场波动影响
住宅、商办类产品成交同步下降
最后，开始回顾各大类产品排行榜单。
从各类产品的去化情况来看，就能看出各类产品的市场竞争力，在入手前能更好了解产品含金量。
从供应情况来看，在各类产品中，住宅类的洋房别墅分别录得13%与12%均价增长，备受市场认可。
住宅类商品房，以签约金额计算，前十位中，出现多个高单价的热盘。
保利·首铸天际、华润·万象府、鹏瑞·天玥，三大热盘成为占位全市前十。即便单价高，但高端产品市场的独特性，依然备受东莞高净值人群追逐。
可以说，定位高端的千万级豪宅类产品，占据城市核心区位、拥有城市成熟配套，也有更强的市场抵抗力。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
住宅类签约面积榜单，大盘更占优势。
碧桂园·松湖明珠排名第一，2021年签约1399套、签约面积约14万平。
上半年的热盘，👉恒大悦龙台，签约约845套，签约单价约18098元/平，共签约9万平。值得留意的是，这仅是恒大悦龙台一期的成绩，👉今年将有望加推二期，继续霸榜。
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与高层住宅不同，别墅市场显得更供不应求。
全年供应接近40万平，前11个月网签接近约50万，供应无法满足市场需求。
产品类型中，建面约150平以下别墅，占额约30%，同比减少约10%，供销比约为1:4；建面约301平大户型占比约29%，同比增长约11%，连续三年增长；售价超千万级的别墅产品，2021年占比约25%，连续5年攀升。
不难看出，小面积段别墅货量较多，去化周期更长。而舒适性更高的大面积别墅，更受高净值人群追捧。
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公寓类产品，去化压力继续上升。
2021年，公寓新增供应约56万平，同比大幅增加约62%，网签约为30万平，同比减少约38.9%，创六年新低。
公寓签约均价，自2018年首次跌破约1.7万/平，同比下跌约6.3%，与住宅类产品形成鲜明对比。
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同属商办类的写字楼，去化同样吃力。
值得关注的是，2021东莞写字楼供应约47.9万平，同比大幅增长约363%，去化约10.9万平，同比下跌约5成，创2016年新低。
成交价格同比增长约6%，重回约1.9万/平水平，主要由于成交集中南城较优质地段，溢价能力较高。
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非住宅类产品中，车位供求显得更为健康。
2021年新增供应中，沙田、大岭山、虎门、塘厦、石碣和高埗供应较多，网签成交以虎门、东城、高埗和大岭山位列全市前四名，热点区如长安、东城和南城价格高企。同时，莞北板块车位供过于求较为明显。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
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不难看出，在2021年，受到频密的新政调整，住宅类产品供需呈现较大下滑，非住宅类产品同样受到影响。
对于购房者而言，在2022年选择住宅类产品显得更安全，但商办类产品并不代表不能买。
在2022年，东莞CBD将有多个重要商办类产品入市，对于核心板块的商办类资产，依然有强大的市场竞争力，能以更友善的门槛，拥有城市核心地段资产。
同时，对于库存较大的商办类产品，可以有更大的选择空间，更适合长线持有优质物业。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
明年展望，将有多个重磅新盘入市
回顾完2021年楼市，展望2022年。
去化速度减缓，东莞楼市库存依然偏少。截止2021年12月，一手住宅库存面积约362万平方米，同比增加40%。
按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约8.1个月，同比增加5个月，仍处偏低水平（数据来源：合富大数据）。
明年各板块的供应，我们已经提前整理好：
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
结合2021年的土拍市场，合共出让约32宗商住地，用地总面积约171万平。
而在施工进度情况上，2021年全市整体开工约877万平，同比减少约18%，创下2011年新低。其中，住宅开工约514万平米，同比减少约2成，为2011年以来第二低，非住宅开工约363万平米，同比减少约14%（数据来源：合富大数据）。
可预见，2022年的东莞楼市供应，将比2020、2021年减少。
长远来看，随着东莞即将踏入人口、GDP双万城市行列，购买力基础依然扎实，库存去化压力不大。
｜东莞西平板块，东莞成熟的居住区 ©东莞房姐
而在2022年，东莞市场也将迎来多个重磅项目。
首先，将是真松山湖的👉万科·松悦花园，规划有约12栋住宅，当中还包含世界顶级奢华酒店悦榕庄，自带优越配套。
其次，则是位处东莞CBD内的👉华润住宅项目，将与约450米地标级华润置地中心为邻，享受华润万象城的城市配套。
另外，位处主城区市民中心旁的👉广发南地块、东城体育馆旁的商住地、👉松山湖创意生活城旧改地块，也将于今年面世，成为板块指标性项目。
｜东莞，即将踏入人口、GDP“双万”城市 ©东莞房姐
经过2021年，东莞市场正回归理性。
频密的调控，银行资金收紧，东莞市场的水分也被挤干，真正回归刚需、自住为主。
对于购房者而言，东莞市场正在重新变得理性、也更为友善，对于心仪的项目，可以有更多时间思考与观察，而不再是需要分秒抢房，被情绪冲昏头脑而盲目购房。
回归理性的东莞楼市，已经做好准备，变得更为成熟，迎接2022年。
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